2020.01.08 15:08

宏观专题研究报告:2020年房地产投资预判

agency

  2019 年土地投资增速超预期,2020 年土地投资增速或降温:

      2019 年房地产行业的主基调是“房住不炒”,市场预期地产销售增速放缓,且开发商现金流状况恶化以及融资收紧使得土地销量下滑的背景下,房地产开发的投资增速在2019年将同比下滑。但是从实际数据看,房地产开发投资增速仍达到10.3%,且高于2018 年全年9.5%的增速,仍是超出市场整体预期。建安工程投资增速7.2%,土地投资增速15%,而2018 年分别为-3.3%和44%。新增投资中,新增土地投资贡献54%和建安投资贡献46%。2019 年初,市场预期地产销售增速放缓或者负增长,开发商现金流状况恶化并且融资条件收紧,土地销量大幅下滑的背景。因此,我们认为2019年房地产开发投资超预期主要是土地投资增速超预期。另外,2019 年上半年,政策边际放松的环境下,开发商的整体融资环境有所改善,也有助于投资增速的回升。从土地市场的同期变动看,2018 年和2019 年整体拿地增速虽然超出市场预期,但是疲态已现。龙头房企拿地的情况看,拿地意愿的下降根本原因是土地整体回报率的下降。我们预判土地市场的降温预计将持续至少到一季度末,土地市场的降温或将传导到2020 年的新开工面积,考虑到半年的滞后期,以及当期土地市场的结构因素,新开工面积整体增速下降2%-3%。

    预判2020 年销售面积增速-2%,而销售金额增速2%:增速预计保持销售方面,2019 年上半年,住宅销售面积同比下降1%,而销售金额同比增长8.4%。较2018 年全年住宅销售面积2.2%的增长,以及销售金额14.7%的增速明显下降。虽然销量增速的下滑符合市场预期,不过2019 年下半年以来,各家开发商的降价销售策略,确实对市场总体销量有所提振,7 月份以后单月同比销量增速回正。从销售数据看,2019年前10 月,住宅销售面积增速回升到1.5%,而销售金额增速回升到10.8%。但是对比销售数据的变动看,无论是竣工数据还是待售面积,并未同步回升。虽然需求大幅下行的概率不大,但是总量增长的空间有限,结合2020 年棚改货币化需求一并测算,预计2020 年销售面积将同比下降2%左右,而销售金额与2019 年基本相当,或者小幅增长1%-2%。

    风险因素:中美贸易摩擦风险;国内外经济、政策超预期变化

分析师:郭懿
研究报告网(http://www.yanjiubaogao.com/)是一个非营利性网站,内容基于或者源自互联网,并全部遵守(BY-NC-SA3.0CN)发布。主要宗旨在于增加创意作品的流通可及性,以此作为他人创作及共享的基础,所涉及之内容为作者独立观点,不代表本网赞同其观点,亦不对其真实性负责,投资决策请建立在独立思考之上。
0-9abcdefghijklmnopqrstuvwxyz世邦魏理仕世界银行
暂无相关研究机构
暂无相关研究机构
暂无相关研究机构
暂无相关研究机构
暂无相关研究机构
暂无相关研究机构
暂无相关研究机构
首页